关于企业项目投资的建议书
在学习、工作生活中，接触并使用建议书的人越来越多，使用正确的写作思路书写建议书会更加事半功倍。那要怎么写好建议书呢？下面是小编为大家收集的关于企业项目投资的建议书，希望对大家有所帮助。
第一部分项目背景
该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于xx区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。
第二部分项目概况
一、项目区位
1.地理位置
项目位于项目位于xx区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米。
图1：项目所处区域位置。
具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司。
2.交通状况
(1)对外道路
北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里。
大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路。
安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路。
(2)公共交通
项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。
二、项目现状
1.项目现状
该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。
2.土地权属
(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。
(2)项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。
3.周边环境与配套
教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园。
商场：飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家。
医院：中日友好医院、慧忠医院。
运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜。
文化娱乐：炎黄艺术馆
三、项目规划条件
项目规划指标。
序号项目名称数量单位性质。
1.土地面积12086.95平米公寓。
2.公寓住宅2栋34000平米在建工程。
3.写字楼12000平米在建工程。
4.配套楼4000平米违章。
5.共计46000平米不含违章建筑。
四、转让价格及构成
(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。
(2)转让佣金：1000万元人民币。
注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。
五、项目购买方式与付款方式
1.购买股权
如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。
2.购买资产
采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更。
3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理
由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。
4.交接方式
在中招国际拍卖公司协同法院主持下。
(1)确认项目实物清单、资料清单内容。
(2)按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接。
5.付款方式
(1)在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。
(2)资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。
(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。
第二部分市场研究
一、20xx年上半年xx市总体市场分析
1.xx市场对宏观调控的反应
近年内xx市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，xx市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。
北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的20xx年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
2.土地市场的变化
1、供应量大幅增加，居住用地居主导据《xx市国土局20xx年度土地供应计划》，20xx年京城土地供应量大幅增加，比20xx年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷，月成交量下降
进入20xx年以来，xx市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。
3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓
由xx市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块20xx年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降
从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
二、需求分析
1.亚奥区域支持
在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。20xx年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据xx区政府最新发布的《xx区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。
2.需求积极因素分析
根据xx区政府最新发布的《xx区奥运功能区“十一五”发展规划》称xx区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。20xx年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。
3.需求不利因素
该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：
(1)该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；
(2)亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；
三、区域市场分析
表4：亚运村周边项目销售情况表。
项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售情况。
远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20xx年5月10日开盘。
保利香摈花园xx区路东侧住宅均价1950051069毛坯20xx年9月27日。
准许销售面积：44566。
已签约：26024。
保利金泉xx区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20xx年4月15日。
准许销售面积：84042。
已签约：44304。
亚奥观典。
国际公寓xx区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-25000。
78121精装修一期已售完，二期近期开盘。
世奥国际。
中心xx区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20xx年11月18日。
准许销售面积：80399。
已签约：11679。
美伦堡xx区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价1920xx0000精装修20xx年4月12日。
准许销售面积：9188。
已签约：589。
凯旋城xx区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房。
主场xx区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房。
嘉铭桐城xx区西北苑路86号普通住宅。
公寓均价16000600000毛坯二手房。
光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房。
芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000。
北京mohoxx区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000。
洛克时代中心xx区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700。
由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。
第三部分市场定位
一、客户定位
1.目标客户来源
(1)北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。
(2)小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。
(3)亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。
(4)高科技企业、外资企业等企业中的`白领。
2.目标客户特征
(1)以投资客户为主；
(2)客群的职业分类比较清晰；
(3)区域选择性较强(亚奥区域)
(4)收入稳定，大部分家庭年收入40—50万(三居客户)，20—30万(两居客户)；
(5)文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；
(6)对价格敏感度不高；
3.需求特点
(1)住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用
(2)交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁；
(3)户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；
(4)环境：对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；
二、价格定位
1.区域当前价格
根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分规划设计
一、方案构思
1.小型商务办公综合体
作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。
2.完善的配套设计
必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。
3.原生态大型景观社区
充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形xx市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。
4.原有户型需要做改动
原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。
第五部分项目开发及销售计划
一、指导思想
在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。
二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成
(1)7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案。
(2)8月筹措3.4亿的转让资金。
(3)8月达成债权人协议，付首期款。
(4)9月开始办理资产清理交接过户。
(5)10月办理相关变更手续，付二期款。
(6)11月完成项目相关规划报建变更手续。
三、项目开发进程(附件：开发进程表)
(1)8月开始进驻项目，接收资产资料。
(2)9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计。
(3)10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场。
(4)11月全面开工建设。
(5)20xx年2月装修完成。
(6)3月竣工验收。
(7)5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续。
(8)5月配套绿化等工程完成。
(9)6月交房。
四、项目销售计划
(1)9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。
(2)1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在20xx年12月底销售完毕。
(3)2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在20xx年6月销售完毕。
(4)办公楼整层销售，均价18000元/平米。
(5)车位15-20万/个。
五、资金筹措计划
1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元(包括银行、土地、施工方等)合计3亿元，计划使用时间6-7月份。
2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。
3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。
第六部分投资收益评价
一、项目销售测算
按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。
谨慎方案一般方案乐观方案：
项目价格(元/平米)项目价格(元/平米)项目价格(元/平米)。
公寓16000公寓18000公寓20000。
写子楼16000写子楼18000写子楼20000。
车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个。
测算结果：(附件：销售收入测算表)。
a、谨慎方案销售总收入69394万元。
b、一般方案销售总收入77881万元。
c、乐观方案销售总收入86368万元。
二、项目总成本、单位成本计算(成本测算表)
项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。
三、项目收益指标(项目全投资现金流量表)
谨慎方案一般方案乐观方案：
项目：税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395。
项目：内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%。
项目：净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元。
从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。
四、现金流分析与解决方案
1.现金流分析。
正常开发状态的现金流。
正常现金流前期资金压力大。
改善现金流的运作方案一
转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。
改善现金流的运作方案二
写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。
第七部分风险评价与解决方案
一、宏观市场风险
1.房价下调的影响
xx年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。
2.债务风险
该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。
3.工程问题
该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间。
4.遗留违章建筑
该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。
第八部分结论与建议
该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。
项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。
本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。
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